Golden Visa negli Emirati: requisiti, immobili e quando conviene
La Golden Visa degli Emirati a ottobre 2026: le categorie, l'immobile da 2 milioni di dirham, il mutuo, i costi a Dubai, cosa succede se vendi, il visto per proprietari sotto soglia e perché non cambia le tasse in Italia.
9 min di lettura di Filippo Angeloni
In breve. La Golden Visa è il permesso di residenza lungo degli Emirati: 10 anni, rinnovabile, senza uno sponsor. La strada più conosciuta è comprare uno o più immobili per almeno 2 milioni di dirham (circa 486.500 €), anche con il mutuo di una banca locale. Ci sono altre categorie: investitori, imprenditori, professionisti con stipendi alti, talenti. A Dubai il pacchetto ufficiale per la Golden immobiliare costa circa 9.900 AED (circa 2.400 €). L'immobile resta vincolato al visto: venderlo senza sostituirlo toglie la base al permesso. E la Golden Visa non cambia le tasse in Italia.
Gli importi in euro di questo articolo sono indicativi, al cambio di circa 4,11 AED per euro di fine ottobre 2026. Le regole sono quelle dell'ICP, l'autorità federale per l'identità e la cittadinanza, e per Dubai del Dubai Land Department e della GDRFA, a ottobre 2026.
Cos'è la Golden Visa degli Emirati?
È un permesso di residenza di dieci anni, rinnovabile, che non dipende da un datore di lavoro o da una società. Secondo la pagina ufficiale dell'ICP il rinnovo è automatico e la durata è di dieci anni per tutte le categorie che elenca.
Rispetto a un visto ordinario ha tre vantaggi pratici:
- Nessuno sponsor. Sei tu a garantire per te.
- Puoi stare fuori a lungo. I titolari sono esenti dalla regola che fa decadere il visto dopo sei mesi consecutivi all'estero, secondo l'ICP.
- La famiglia è più larga. Coniuge, figli di qualsiasi età, genitori e collaboratori domestici.
Una nota sulla durata per chi compra casa: ICP e Dubai Land Department indicano 10 anni anche per gli investitori immobiliari, ma alcune fonti, anche governative, parlano di cinque. Mi attengo all'ICP e al DLD, e ti consiglio di farti confermare la durata per iscritto prima di comprare.
Chi può avere la Golden Visa?
L'ICP elenca diverse categorie; qui le raggruppo in sei righe. Per un italiano le più realistiche sono le prime quattro.
| Categoria | Requisito principale (ICP) |
|---|---|
| Investitore immobiliare | Uno o più immobili per almeno 2.000.000 AED (circa 486.500 €) |
| Investitore | Deposito o capitale di almeno 2.000.000 AED, oppure un'entità che paga almeno 250.000 AED l'anno di imposte federali (circa 60.800 €) |
| Imprenditore | Piccola o media impresa con ricavi di almeno 1.000.000 AED l'anno (circa 243.300 €), oppure imprese già vendute per almeno 7.000.000 AED, con l'approvazione di un incubatore o di un'autorità accreditata |
| Professionista qualificato | Permesso di lavoro negli Emirati, livello professionale 1 o 2 del MoHRE, almeno la laurea triennale, stipendio di almeno 30.000 AED al mese (circa 7.300 €) |
| Talenti e studenti eccellenti | Scienziati, artisti, inventori, sportivi, talenti digitali, studenti con risultati molto alti |
| Pionieri umanitari e personale in prima linea | Cinque anni in un'organizzazione umanitaria o donazioni per 2.000.000 AED, e altri casi |
Per la categoria «investitore» l'ICP precisa che il capitale deve essere tutto tuo e non preso a prestito. Per gli immobili invece il mutuo è ammesso, come vediamo sotto.
Chi è già in regola per la Golden ma si trova all'estero riceve un visto d'ingresso multiplo di sei mesi, rinnovabile per altri sei, per completare la pratica sul posto.
Come si ottiene la Golden Visa comprando casa?
Serve uno o più immobili negli Emirati per un valore complessivo di almeno 2 milioni di dirham, intestati a te. Secondo l'ICP:
- conta il valore complessivo: puoi sommare più immobili;
- sono ammessi gli immobili in costruzione (off-plan), se comprati da costruttori autorizzati;
- il mutuo è ammesso, ma solo di una banca locale approvata;
- tu e la famiglia dovete avere un'assicurazione sanitaria valida per tutta la durata del visto.
A Dubai la domanda passa dal Dubai Land Department. Secondo la scheda del DLD, il prezzo d'acquisto deve essere di almeno 2 milioni di dirham al momento dell'acquisto, e il richiedente deve trovarsi negli Emirati. Con il mutuo serve un nulla osta della banca con l'importo già pagato e il residuo. La GDRFA di Dubai aggiunge che, se l'immobile è in comproprietà, la tua quota deve valere almeno 2 milioni.
Quanto costa la Golden Visa immobiliare a Dubai?
Il pacchetto del DLD per la Golden immobiliare di dieci anni costa 9.884,75 AED (circa 2.405 €), secondo la scheda ufficiale:
| Voce | AED |
|---|---|
| Test medico | 700 |
| Emirates ID per 10 anni | 1.153 |
| Conferma della residenza | 2.856,75 |
| Tariffa DLD | 4.020 |
| Spese amministrative | 1.155 |
| Totale titolare | 9.884,75 |
| Ogni familiare | 5.774,50 + 318,75 di apertura del fascicolo |
Sono le tariffe del visto, non dell'acquisto. Comprare casa a Dubai ha i suoi costi, a partire dalle tariffe di registrazione del DLD, e quelli vanno chiesti al momento con un preventivo scritto. Il quadro dei costi del trasferimento è in quanto costa trasferirsi a Dubai.
Cosa succede alla Golden Visa se vendi l'immobile?
La Golden immobiliare esiste perché possiedi l'immobile. Se lo vendi e non ti restano immobili per almeno 2 milioni di dirham, il visto perde il requisito su cui si regge.
A Dubai il legame è anche formale. Secondo la pagina della GDRFA, sull'immobile viene iscritto un vincolo per tutta la durata della residenza. In pratica la casa non è libera come una casa qualsiasi: per venderla bisogna prima chiarire che fine fa il visto.
Le fonti ufficiali che ho consultato non descrivono passo per passo cosa succede alla vendita, né quanto tempo resta per sostituire l'immobile o lasciare il Paese. Per questo:
- prima di firmare la vendita, chiedi al DLD e alla GDRFA come si gestisce il vincolo nel tuo caso;
- se vuoi tenere il visto, organizza prima la sostituzione con un altro immobile o un'altra categoria;
- ricorda che anche i visti dei familiari dipendono dal tuo.
È uno dei punti dove si sbaglia di più, insieme all'idea che il visto valga come residenza fiscale. Ne parlo anche in trasferirsi a Dubai: gli errori e le promesse da non credere.
Esiste un visto per chi compra casa sotto i 2 milioni?
Sì, ma è un visto diverso: dura due anni, non dieci. A Dubai il DLD lo gestisce con il servizio «Investor Residence (Taskeen)». Secondo la scheda del DLD:
- il proprietario unico può chiederlo a prescindere dal valore dell'immobile;
- se l'immobile è in comproprietà, la tua quota deve valere almeno 400.000 AED (circa 97.300 €);
- il visto dell'investitore per due anni costa 10.212,50 AED (circa 2.485 €); il coniuge 7.382,25 AED; un figlio sotto i 18 anni 6.482,25 AED.
Su questo visto le fonti non sono allineate. Le pagine della GDRFA sul permesso del proprietario parlano di un immobile completato e posseduto per intero, oppure pagato per almeno 2 milioni, e di un reddito minimo di 10.000 AED al mese in una pagina e 15.000 AED in quella del rinnovo. La soglia di 750.000 AED che si legge spesso online non compare sulla pagina attuale del DLD. Prima di comprare un immobile pensando al visto, fatti confermare per iscritto quale soglia e quale reddito valgono per te.
Quali sono gli altri vantaggi della Golden Visa?
Oltre ai dieci anni, i vantaggi che contano per una famiglia sono due: la libertà di stare fuori e la famiglia allargata.
Stare fuori più di sei mesi. Con un visto ordinario, dopo più di 180 giorni consecutivi fuori dagli Emirati il visto decade. Per la Golden no: l'ICP esenta i titolari, e la GDRFA di Dubai dice che il permesso decade solo se scade mentre sei all'estero. Le regole dei visti ordinari sono in i visti per vivere a Dubai.
La famiglia. Secondo l'ICP il titolare può sponsorizzare il coniuge, i figli di qualsiasi età, i genitori e i collaboratori domestici. Se il titolare muore, i familiari restano fino alla scadenza dei loro permessi.
La Golden Visa cambia le tasse in Italia?
No. La Golden Visa è un permesso di soggiorno. Non ti rende residente fiscale negli Emirati e, soprattutto, non ti fa smettere di essere residente fiscale in Italia.
Per l'Italia conta l'art. 2 del TUIR, che dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 2 del nuovo Testo unico (D.Lgs. 117/2026): residenza anagrafica, domicilio e presenza fisica per la maggior parte dell'anno. Gli Emirati sono ancora, a ottobre 2026, nell'elenco del DM 4 maggio 1999, quindi chi si trasferisce lì deve dimostrare di non vivere più in Italia. Il fatto che la Golden ti permetta di stare fuori dagli Emirati per mesi è comodo per l'Immigrazione, ma è l'opposto di quello che serve per convincere il Fisco italiano. Ne parlo in trasferirsi a Dubai e tasse in Italia.
Se resti residente in Italia e compri casa negli Emirati:
- l'immobile va indicato nel quadro RW della dichiarazione;
- paghi l'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili all'estero, dell'1,06% del valore, se l'importo supera 200 euro, secondo l'art. 19 del DL 201/2011;
- l'affitto che incassi è reddito da dichiarare in Italia.
Quando conviene la Golden Visa?
Conviene a chi vuole davvero vivere negli Emirati a lungo, ha il capitale per uno dei requisiti e vuole un permesso che non dipenda da un datore di lavoro o da una società. Per una famiglia con figli grandi o genitori a carico, la regola sui familiari è un vantaggio concreto.
Conviene meno, o non conviene, in questi casi:
- Compri casa solo per il visto. Due milioni di dirham in un immobile sono una scelta d'investimento prima che d'immigrazione. Se l'immobile non ti serve o non ti convince, un visto da socio o da freelance costa molto meno.
- Pensi che ti tolga le tasse in Italia. Non lo fa, per le ragioni che ho spiegato sopra.
- Vuoi un Piano B, non un trasferimento. Allora il confronto va fatto con altri Paesi, guardando costi e obblighi di presenza: la panoramica è in Piano B e flag theory e nella guida alla residenza all'estero.
Il quadro completo, dai visti alle tasse, è nella guida alla residenza a Dubai. Se vuoi capire se la Golden Visa ha senso nel tuo caso, o se c'è una strada più semplice, possiamo parlarne in una call gratuita.
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