Comprare casa in Svizzera da italiani: Lex Koller e permessi
Un italiano può comprare casa in Svizzera? Dipende da dove vive: chi ha il domicilio in Svizzera compra liberamente, chi vive in Italia è soggetto alla Lex Koller. Mutuo, imposte e cosa si dichiara in Italia.
11 min di lettura di Filippo Angeloni
In breve. Se sei cittadino italiano e hai il domicilio vero in Svizzera, di norma con permesso B, C o L, per la Lex Koller non sei una «persona all'estero» e compri casa senza autorizzazione, come uno svizzero. Se invece vivi in Italia, puoi comprare un'abitazione solo con un'autorizzazione cantonale: in pratica una casa di vacanza in una località turistica, entro un contingente e con limiti di superficie. I frontalieri con permesso G possono comprare senza autorizzazione un'abitazione secondaria nella regione dove lavorano. Gli immobili commerciali sono liberi per tutti. Per il mutuo le banche chiedono almeno il 10% di mezzi propri che non vengano dal secondo pilastro.
Le regole che seguono vengono dalle domande e risposte dell'Ufficio federale di giustizia sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE, la «Lex Koller»). Le FAQ non sono vincolanti: sul caso concreto decide l'autorità del Cantone dove si trova l'immobile. Gli euro sono indicativi, al cambio di settembre 2026 della Banca nazionale svizzera: 1 franco ≈ 1,06 €.
Un italiano può comprare casa in Svizzera?
Sì, ma le regole dipendono da dove vivi, non dal passaporto. La Lex Koller limita gli acquisti delle «persone all'estero», e un cittadino UE lo è solo se non ha il domicilio in Svizzera.
| La tua situazione | Abitazione principale | Casa secondaria o di vacanza | Immobile commerciale |
|---|---|---|---|
| Domicilio in Svizzera (permesso B, C, L UE/AELS) | Libero | Libero | Libero |
| Frontaliere con permesso G | – | Libera un'abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro | Libero |
| Vivi in Italia | Non applicabile | Solo con autorizzazione, dove il Cantone la prevede | Libero |
| Erede legittimo | Esente | Esente | Esente |
Fonte: FAQ dell'Ufficio federale di giustizia, domande 4, 18-21, 29, 40, 52 e 65.
La distinzione chiave è il domicilio legale ed effettivo. Avere un permesso B ma continuare a vivere in Italia non ti rende «domiciliato» in Svizzera. Il permesso, come si ottiene e a quali condizioni, è spiegato in permessi in Svizzera per italiani.
Una nota di cautela. Una pagina del portale PMI della Confederazione dice che per un cittadino UE con permesso B la casa di vacanza richiederebbe un'autorizzazione. Le FAQ dell'Ufficio federale di giustizia, che è l'autorità competente, dicono il contrario. Se hai il B e vuoi comprare anche una seconda casa, fatti confermare il punto dall'autorità del Cantone prima del rogito.
Cosa può comprare chi ha il domicilio in Svizzera?
Può comprare come uno svizzero: la casa dove vive, una seconda casa, un appartamento da affittare. Per l'Ufficio federale di giustizia i cittadini UE/AELS con domicilio legale ed effettivo in Svizzera, «in genere» con permesso B, C o L, non sono persone all'estero e quindi non serve alcuna autorizzazione (FAQ 4).
Per gli italiani questa è la differenza più grande rispetto ai cittadini di Stati extra-UE, che senza permesso C restano persone all'estero, salvo per l'abitazione principale.
Quello che conta, in pratica, è che il domicilio sia vero: casa dove vivi, Comune dove sei notificato, vita in Svizzera. Chi si sta trasferendo trova l'ordine dei passaggi nella guida per trasferirsi in Svizzera da italiani.
Cosa può comprare un frontaliere?
Un frontaliere con permesso G UE/AELS può comprare senza autorizzazione un'abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro, a nome proprio. Lo dicono le FAQ 29 e 65 dell'Ufficio federale di giustizia.
Le condizioni da rispettare:
- l'abitazione deve essere nella regione in cui lavori, non in qualsiasi Cantone;
- la compri a nome tuo, non tramite società;
- serve a te come abitazione secondaria, non da mettere a reddito;
- se il fondo supera di regola i 1.000 m², il registro fondiario rinvia la pratica all'autorità (FAQ 30).
Per tutto il resto un frontaliere che vive in Italia resta una persona all'estero. Il regime fiscale dei frontalieri, vecchi e nuovi, è in frontalieri in Svizzera: nuovo e vecchio regime.
Chi vive in Italia può comprare una casa di vacanza in Svizzera?
Sì, ma solo con un'autorizzazione cantonale, e solo dove il Cantone l'ha prevista e in località turistiche designate. L'autorizzazione deve rientrare nel contingente annuo del Cantone (FAQ 52).
I Cantoni che prevedono le case di vacanza per persone all'estero, secondo la FAQ 53, sono: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Giura, Glarona, Grigioni, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo unità in apparthotel), Svitto, Ticino, Uri, Vallese e Vaud.
I limiti principali:
| Regola | Cosa prevede |
|---|---|
| Superficie abitabile | Di regola non oltre 200 m² netti; fino a 250 m² con un fabbisogno dimostrato |
| Terreno | Di regola non oltre 1.000 m² per una casa singola; eccezionalmente fino a 1.500 m² |
| Una per famiglia | Ogni famiglia può averne solo una |
| Niente società | Non si può comprare tramite una società |
| Affitto | Solo per periodi determinati, non tutto l'anno |
Fonte: FAQ 52-60 dell'Ufficio federale di giustizia.
L'abitazione secondaria fuori dalle località turistiche è un caso diverso e più stretto: serve un motivo previsto dal Cantone e «rapporti strettissimi e degni di protezione» con il luogo. Avere parenti lì o andarci in vacanza non basta. Non si può affittare e, se non la usi più, va venduta entro due anni (FAQ 62-64).
Comprare per investimento, cioè un appartamento da affittare, per chi vive in Italia non è autorizzabile. Il Ministero degli Esteri lo riassume nella scheda sulla reciprocità con la Svizzera: l'acquisto finalizzato a un investimento di capitali non è consentito, eccetto gli immobili commerciali.
Si può comprare un immobile commerciale o tramite una società?
Un immobile commerciale sì: i fondi destinati in modo permanente a un'attività economica (uffici, negozi, capannoni) non richiedono autorizzazione, anche come puro investimento di capitale (FAQ 18-21). Le abitazioni di regola non si possono comprare insieme allo stabilimento.
Tramite società, invece, la Lex Koller non si aggira:
- una società con sede in Svizzera è essa stessa «persona all'estero» se chi vive all'estero vi ha una posizione preponderante, di norma oltre un terzo di capitale, voti o finanziamenti importanti (FAQ 13);
- comprare anche una sola quota di una società immobiliare non quotata in una borsa svizzera è soggetto ad autorizzazione (FAQ 35);
- l'acquisto per conto di una persona all'estero tramite un fiduciario o un trust è soggetto alla legge (FAQ 16-17).
La costituzione di società svizzere e il rischio fiscale per chi vive in Italia sono in aprire una società in Svizzera.
Come funziona il mutuo in Svizzera?
Per un'abitazione le banche devono chiedere almeno il 10% del valore stimato dalla banca (il «valore di anticipo») in mezzi propri che non vengano dal secondo pilastro. È una regola delle direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri sui finanziamenti ipotecari, riconosciute dalla FINMA come standard minimo, nella versione in vigore dal 1° gennaio 2025.
Le altre due regole delle direttive:
- La differenza fra prezzo e valore di anticipo, se il prezzo è più alto, va pagata per intero con mezzi propri, sempre fuori dal secondo pilastro.
- Ammortamento: il debito ipotecario va ridotto ai due terzi del valore entro al massimo 15 anni, in modo lineare, a partire al più tardi da 12 mesi dopo l'erogazione.
Contano come mezzi propri, per le direttive, anche donazioni e anticipi d'eredità, e alcuni prestiti di familiari stretti con l'impegno scritto a non chiederne il rimborso senza il consenso della banca.
Un esempio, solo per fare i conti: casa da 800.000 franchi (circa 848.000 €), valore stimato uguale al prezzo. Almeno 80.000 franchi devono essere mezzi propri non presi dal secondo pilastro. Se la banca finanziasse l'80%, cioè 640.000 franchi, entro 15 anni il debito dovrebbe scendere a circa 533.000 franchi: circa 7.100 franchi di ammortamento l'anno, oltre agli interessi. Quanto finanziare, a che condizioni e con quali verifiche sul reddito lo decide la singola banca.
Chi lavora in Svizzera può usare in parte il secondo pilastro per l'abitazione in cui vive, ma non per quel 10% minimo. Come funziona la previdenza svizzera quando torni in Italia è spiegato in AVS e secondo pilastro.
Quali imposte si pagano su una casa in Svizzera?
Dipende dal Cantone, ma le voci sono sempre le stesse: imposte sull'acquisto, imposte ogni anno e imposta sull'utile quando vendi.
- All'acquisto: notaio, registro fondiario ed eventuali tasse cantonali sul trapasso di proprietà. Importi e aliquote cambiano da Cantone a Cantone: chiedi il conteggio al notaio prima di firmare.
- Ogni anno, se sei residente in Svizzera: l'immobile entra nell'imposta sulla sostanza, che prelevano Cantoni e Comuni. Oggi chi abita in casa propria paga l'imposta sul reddito anche sul valore locativo e può dedurre interessi passivi e manutenzione.
- Alla vendita: tutti i Cantoni prelevano un'imposta sugli utili immobiliari; l'imposta federale non li tassa per la sostanza privata (AFC, Il sistema fiscale svizzero).
Dal 2029 cambia il sistema. Il 28 settembre 2025 il popolo ha approvato l'abolizione del valore locativo e il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore al 1° gennaio 2029. Da quella data, per la casa in cui abiti:
- non paghi più l'imposta sul valore locativo;
- non deduci più le spese di manutenzione;
- gli interessi passivi restano deducibili solo in proporzione agli immobili affittati, con una deduzione limitata per chi compra la prima casa in Svizzera;
- i Cantoni potranno introdurre un'imposta speciale sulle abitazioni secondarie usate soprattutto dal proprietario.
Il quadro delle imposte svizzere è in come funzionano le tasse in Svizzera.
Cosa devo dichiarare in Italia se ho una casa in Svizzera?
Se resti residente fiscale in Italia, una casa in Svizzera va indicata nel quadro RW e paga l'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili all'estero. Lo spiega la scheda IVIE dell'Agenzia delle Entrate.
| Voce | Regola |
|---|---|
| Aliquota IVIE | 1,06% dal 2024 (era 0,76% fino al 2023) |
| Base imponibile per la Svizzera | Il costo risultante dall'atto d'acquisto; in mancanza, il valore di mercato |
| Soglia | Niente da pagare se l'imposta non supera 200 € (il quadro RW si compila comunque) |
| Imposte svizzere | L'eventuale imposta patrimoniale pagata in Svizzera sull'immobile si scala dall'IVIE |
La base del costo d'acquisto vale perché la Svizzera non è nell'Unione europea né nello Spazio economico europeo: per quei Paesi si usa invece il valore catastale.
Se affitti la casa, anche per brevi periodi, il reddito va dichiarato in Italia. Si dichiara il reddito netto come valutato in Svizzera; se in Svizzera non è tassato, l'affitto incassato meno il 15% di spese forfettarie. È l'art. 70, comma 2, del TUIR, dal 2027 art. 79, comma 2, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). Le imposte pagate in Svizzera su quel reddito si recuperano con il credito d'imposta (art. 165 TUIR, dal 2027 art. 185 del nuovo Testo unico).
Comprare casa in Svizzera non sposta la residenza fiscale. Se vivi in Italia, resti residente in Italia anche con un appartamento a Lugano. La residenza si decide con l'art. 2 del TUIR (dal 2027 art. 2 del nuovo Testo unico): domicilio, presenza, anagrafe. Ne parlo in trasferirsi in Svizzera e tasse in Italia.
La Lex Koller sta per cambiare?
Forse. Il Consiglio federale ha messo in consultazione un inasprimento della LAFE dal 15 aprile al 15 luglio 2026, e i pareri sono stati pubblicati il 27 luglio 2026. Lo riporta la pagina dell'Ufficio federale di giustizia sulla revisione.
Le proposte principali:
- un obbligo di autorizzazione per i cittadini di Stati terzi che comprano abitazioni;
- restrizioni sulle case di vacanza per le persone all'estero.
In parallelo, il 18 agosto 2026 la Commissione dell'economia del Consiglio nazionale ha raccomandato di accogliere la mozione 24.3961, che chiede di tornare alle regole più restrittive della «Lex Friedrich» del 1985 anche per gli immobili commerciali.
A ottobre 2026 non c'è ancora un messaggio del Consiglio federale al Parlamento né una legge approvata: le regole in vigore sono quelle descritte sopra. Chi pensa a una casa di vacanza in Svizzera, vivendo in Italia, deve mettere in conto che le condizioni possono diventare più strette.
Quali sono gli errori più comuni?
Gli errori più frequenti sono firmare prima di sapere se l'acquisto è autorizzabile e pensare che il permesso basti senza il domicilio.
- Firmare un preliminare prima di sapere se serve l'autorizzazione. Se vivi in Italia, chiedi prima all'autorità cantonale.
- Contare sul permesso B senza vivere davvero in Svizzera. Per la Lex Koller conta il domicilio effettivo, e lo stesso vale per il Fisco italiano.
- Usare una società o un prestanome per una casa di vacanza. Non è consentito e l'acquisto può essere contestato.
- Dimenticare RW e IVIE se resti residente in Italia.
- Calcolare il mutuo all'italiana. In Svizzera il 10% di mezzi «duri» e l'ammortamento ai due terzi in 15 anni sono regole fisse.
Se stai pensando di trasferirti e comprare casa, la sequenza giusta è: prima il domicilio e il permesso, poi la casa. Mettere in fila i passaggi sul tuo caso, compresa la parte italiana, è quello che facciamo nella consulenza sulla residenza.
Commenti