Settembre 15, 2021 Davide Pasetto

Investimento Immobiliare: mettere casa in AFFITTO è un buon investimento?

Terzo capitolo sull’investimento immobiliare. Dopo aver fatto una considerazione generale sul mondo dell’investimento immobiliare e aver parlato in modo più approfondito del mutuo, oggi andiamo ad analizzare nel dettaglio l’affitto.

L’affitto, come pensa l’italiano medio, è realmente l’investimento più prolifico sul mercato? Senza tenerti troppo sulle spine posso affermarti che non lo è. Andremo a considerare tutte le spese che il locatore deve sostenere e capiremo quali rischi comporta in termini finanziari.

 

Che cos’è l’affitto?

L’affitto è un contratto di locazione che ha per oggetto un bene mobile o immobile produttivo, di cui l’affittuario deve curarne la gestione, nel rispetto della destinazione economica della cosa e dell’interesse alla produzione. Come contropartita della gestione all’affittuario spettano i frutti e le utilità che il bene è in grado di fornire”

La definizione è data dall’art. 1615 del codice civile.

 

La locazione, secondo l’art. 1573 c.c., non può avere una durata superiore ai 30 anni. L’art. 1607 c.c. però disciplina che la locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte.

 

 

Gli obblighi del locatore (colui che concede il bene) sono:

      • Consegnare la cosa compresi accessori e pertinenze (es. garage)
      • Eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie. Tutte le spese necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti dell’edificio oltre all’integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile

 

Gli obblighi del locatario (colui che riceve il bene) sono:

      • effettuare la gestione della cosa conformemente alla sua destinazione economica e dell’interesse della produzione
      • restituire il bene in affitto alla scadenza convenuta
      • eseguire le riparazioni ordinarie. Tutte le spese necessarie a mantenere in efficienza l’immobile e per eliminare il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato
      • rispettare il divieto di subaffitto se il locatore non gli ha accordato il suo consenso

 

Come calcolare il rendimento di un affitto?

Per calcolare il valore dell’affitto dobbiamo affidarci alla formula del flusso di cassa o cash flow. Questa è data dalla differenza netta tra il denaro in entrata e il denaro in uscita relativi ad una proprietà in affitto. Il cash flow viene calcolato su base mensile o annuale in termini monetari, non in percentuale.

Il principio del flusso di cassa positivo nel settore immobiliare è il barometro per misurare la redditività del tuo investimento. Il rendimento dell’immobile verrà dato da:

 

RENDIMENTO ANNUALE = AFFITTO ANNUALE / (PREZZO ACQUISTO IMMOBILE + COSTI)

 

Il Rendimento ideale dato dall’affitto di un immobile dovrebbe essere del 7%, quindi per fare un esempio su 100.000€ circa di 583€/mese.

 

Per calcolare in maniera più efficace il proprio rendimento ci si può affidare a 2 indicatori:

      • Return on Equity

ROE = rendita annua / investimento iniziale

      • Return on Investment

ROI = rendita annua / investimento totale

 

 

 

Quali caratteristiche valutare prima di mettere un immobile in affitto?

Ci sono diversi criteri da valutare prima di comprare un immobile e metterlo in affitto.

Prima di tutto è importante valutare il territorio. Se una persona vive in una certa zona sarà più predisposta a comprare casa nelle zone limitrofe. Il nostro compito è di scegliere il comune più idoneo all’acquisto, visto che la provincia è scelta a priori. Ognuno infatti avrà una valutazione differente in base ai servizi offerti (scuole, centri sportivi, mezzi pubblici,…), alle attrazioni turistiche (chiese, musei, luoghi culturali,…), alla vicinanza a determinati punti di interesse (centro città, stazione dei treni, aeroporto,…).

Un altro aspetto da considerare è il tipo di abitazione. Infatti un bilocale non avrà lo stesso valore di un trilocale, di una villetta a schiera o di una casa singola. Ad esso collegato c’è la dimensione quindi la metratura offerta dall’abitazione. Bisogna considerare sia quella interna che quella esterna quindi tenere presente anche le pertinenze come garage, cantina, taverna, giardino.

 

13 reasons why l’affitto non è un buon investimento

Dopo aver scelto la casa che intendiamo acquistare, dobbiamo valutare tutte le spese da assumerci prima e dopo l’acquisto.

Molti pensano che l’unico costo che si ha nel mettere un immobile in affitto è solo l’uscita monetaria iniziale che può derivare da acquisto diretto o da mutuo, ma purtroppo non è così.

Eccoti l’elenco completo:

 

      1. Costo della casa, il prezzo si può trovare nei portali online tipo immobiliare.it o andando direttamente in un’agenzia immobiliare. In alternativa è possibile controllare le pubblicità sui giornale locale o sugli annunci in specifici siti internet

 

      1. Ristrutturazione della casa, se purtroppo l’immobile non è già sistemato dobbiamo avere la buona volontà di farlo noi. Alcuni ristrutturazioni possono riguardare impianti obsoleti, pareti rovinate,… un consiglio è di guardare in anticipo i bonus statali come il superbonus 110%, l’eco bonus 50/65% e il bonus facciate 90% per risparmiare qualcosa o almeno godere di agevolazioni fiscali come la detrazione

 

      1. Arredamento, anche in questo caso sarebbe meglio trovare un immobile già arredato o quantomeno con alcuni mobili, elettrodomestici o sanitari al suo interno per riuscire a risparmiare sul costo finale. La qualità dell’arredo cambia in base alla finalità, se come nel nostro caso dobbiamo usare l’abitazione per ottenere un affitto si può puntare su prodotti di minore qualità

 

      1. Mutuo, la maggior parte delle persone non hanno la disponibilità liquida per comprare cash un immobile per questo entro in gioco questa variante. Con il mutuo si ha la possibilità di utilizzare la leva finanziaria per guadagnare di più con soldi di altre persone. L’obiettivo è di minimizzare l’uscita iniziale e massimizzare la rendita finanziaria nel lungo termine. Il valore del mutuo che le banche possono concederci oscilla tra il 50/80% del valore dell’immobile. L’80% è fattibile attraverso una perizia (stima del valore reale della casa effettuata da un esperto in materia) e attraverso le garanzie che noi presentiamo alla banca

 

      1. Assicurazione, se optiamo per il mutuo la banca ci obbliga a stipulare l’assicurazione sulla casa. Anche se l’abitazione fosse di nostra proprietà consiglio vivamente la stipula dell’assicurazione che ci protegge da eventi avversi che difficilmente riusciremo a far fronte (es. incendio che ci brucia l’intera casa o parte di essa). Correlato ad esso la banca ci fa stipulare anche un’assicurazione sulla vita per salvaguardarsi in caso del nostro decesso visto che non potremmo più garantire il pagamento degli interessi e la restituzione del capitale. Il costo si aggira attorno al 5% del finanziamento, l’ammontare cambia a seconda della durata del mutuo, dall’età anagrafica di chi stipula il contrattato, ecc.

 

      1. Interessi, in questo periodo le banche offrono, per fortuna, dei tassi di interesse bassi. Ti ricordo che il tasso d’interesse da considerare è il TAEG (tasso annuo effettivo globale) che comprende anche altre voci di costo. Si può scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. Come analizzato nell’articolo sul mutuo noi consigliamo di optare per il tasso fisso

 

      1. Agenzia immobiliare, per acquistare e successivamente mettere in affitto una casa dobbiamo affidarci ad un’agenzia immobiliare che presenterà una parcella. La parcella presenta un costo fisso per i servizi offerti e un costo variabile in base al valore dell’immobile

 

      1. Notaio, il suo servizio consiste nel ratificare il passaggio di proprietà e di verificare che l’immobile sia privo di ipoteche. L’ammontare anche in questo caso può variare in base al valore dell’immobile

 

      1. Manutenzione, le cosiddette spese straordinarie introdotte in precedenza. Parliamo di costi relativi all’immobile che non sono a carico dell’affittuario ma che rimango a spese nostre perché non considerate ordinarie

 

      1. Imposta di registro, è legata alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dell’atto di compravendita. Ha il duplice scopo di fornire un’entrata fiscale e di remunerare lo Stato per il servizio che offre ai privati (conservare traccia di particolari atti in modo da conferire loro certezza giuridica). La formula della rendita catastale è: rendita catastale (da chiedere in comune) x 126 x 9%. Il 9% è predisposto se si tratta di seconda casa, in caso di prima casa si abbassa al 2%. In ogni caso non può mai scendere sotto i 1000€

 

      1. IMU (imposta municipale unica), per le seconde case è sempre obbligatoria e nel nostro caso lo è visto che vogliamo metterla in affitto (si presume quindi sia una seconda casa). Il costo medio è dello 0,76% che può variare di 0,3 punti percentuali a seconda del comune quindi può variare dallo 0,46% all’1,06%

 

      1. IRPEF o cedolare secca, chi dà la casa in affitto deve pagare le tasse sui canoni di locazione percepiti. Il locatore ha due scelte: tassare i proventi in base al proprio scaglione IRPEF o applicare la cosiddetta cedolare secca. La cedolare secca è un’imposta fissa, si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista anche un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in comuni con particolari caratteristiche

 

      1. Tempo, quando si effettua qualsiasi tipo di investimento il tempo è una variabile importantissima da considerare. Quanto tempo impieghiamo a portare a termine il nostro investimento ed eventualmente a disinvestirlo? Nel nostro caso dobbiamo considerare la ricerca dell’immobile, i contatti con l’agenzia, i contatti con la banca per stipulare il mutuo, l’acquisto vero e proprio, la ricerca dell’affittuario, la stipula del contratto col notaio, la riscossione degli affitti,… senza considerare tutti gli imprevisti e le spese di ristrutturazione e di arredamento. Ci vuole dai 6 mesi ad un 1 anno rimanendo positivi

 

Tranne per i tassi di interesse e per le imposte è difficile stimare dei valori numerici per tutte le singole voci. Come detto in precedenza il valore dell’abitazione e le conseguenti spese accessorie sono tutti costi variabili, non calcolabili in maniera esatta preventivamente.

Inoltre la variabile tempo non è stimabile perché ciascuno di noi attribuisce al tempo a propria disposizione un diverso valore monetario. Esempio per un lavoratore dipendente è più facile da calcolare, se prendi 10€/ora all’incirca sarà questo l’importo che attribuirai ad un’ora del tuo tempo.

 

Non ti basta…

 

Le spese elencate in precedenza sono tutte uscite monetarie certe ma ce ne sono altre che non lo sono. L’esempio che ti porto è quello di un affittuario che non paga l’affitto e di tutte le conseguenze che si porta dietro:

  • L’inquilino moroso non paga l’affitto, vengono interrotte le entrate periodiche
  • Dobbiamo chiedere aiuto ad un avvocato e finire in tribunale per procedere con lo sfratto, si pagano i compensi all’avvocato
  • Dopo lo sfratto scopriamo che ci sono danni nell’appartamento di cui non eravamo a conoscenza, spese extra non preventivate
  • Si ricerca un nuovo affittuario e di conseguenza ci si rivolge nuovamente ad un’agenzia immobiliare. Questo comporta nuove spese e ulteriori mesi in cui non si percepisce più un’entrata periodica

 

Quali sono i rischi di cui nessuno parla?

Da un punto di vista totalmente finanziario ci sono altri rischi che dobbiamo considerare. Il più importante nel nostro caso, a cui nessuno pensa mai, è la diversificazione.

 

Un investimento immobiliare comporta un allocazione sbilanciata del proprio portafoglio. L’educazione finanziaria ci insegna a non mettere tutte le uova nello stesso paniere perché se qualcosa va storto si fa la frittata.

L’investimento immobiliare dovrebbe essere solo una parte del proprio portafoglio. L’Italia è tra i primi paesi al mondo con case di proprietà quindi possiamo dedurre che chi vuole mettere in affitto un appartamento è perché ne ha già uno dove vive. Quindi:

 

  • Sovra-esposizione al settore immobiliare, magari con l’80/100% del patrimonio
  • Zero diversificazione geografica, si concentra il proprio denaro in un unico posto. L’investimento sarà relativo ad un comune di una provincia italiana con tutti i rischi economico, sociali e ambientali ad essa collegati
  • Scarsa possibilità di disinvestimento in tempi brevi
  • Spreco enorme di tempo, è un lavoro vero e proprio selezionare da zero un appartamento, acquistarlo, sistemarlo e metterlo in affitto
  • Esborso iniziale elevato, se devi aprirti un mutuo per comprare un immobile forse non fa davvero per te. Ha senso optare per questa opzione se puoi realmente permettertelo fin da subito, di tasca propria, senza incorrere in un finanziamento

 

Conclusioni

Dopo aver letto queste righe pensi ancora che l’affitto sia l’investimento più prolifico sul mercato?

L’investimento immobiliare non è sbagliato ma non è un’opportunità per tutti.

Lo è per chi dispone di un capitale elevato di qualche milione di euro che può permettersi un acquisto diretto senza ricorrere al mutuo (non deve pagare un interesse passivo per 20/30 anni). Un’eventuale spesa di 200/300 mila euro espone il patrimonio al settore immobilaire solo del 10/20%.

 

Ma quindi i retail non possono investire nel settore immobiliare? No, non è cosi.

Nel prossimo capitolo andremo a conoscere gli ETF sui REIT (Real Estate Investment Trust) che ci permetteranno di utilizzare un basso capitale e di diversificare in modo facile e veloce.

Vuoi sapere di più? Iscriviti al mio webinar che si terrà giovedì 16 settembre alle ore 21. Bastano pochi click per partecipare. Ti aspetto!

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Davide Pasetto

Laureato in Economia & Commercio. Possiede l' abilitazione per l'iscrizione all'albo OCF (consulenti finanziari). Prossimo all'iscrizione nella sezione consulenti autonomi. In precedenza ha avuto esperienze assicurative presso Generali.

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