Settembre 28, 2021 Davide Pasetto

Investimento Immobiliare: i migliori ETF REIT

La parola REIT sta per Real Estate Investment Trust. Sono fondi comuni di investimento  immobiliare formati da grandi società che posseggono, gestiscono e investono in immobili residenziali e commerciali.

Prima di capire quali sono i migliori ETF REIT sul mercato, approfondiamo l’investimento immobiliare relativo a questi fondi.

 

 

Come sono classificati i REIT?

I REIT possono essere:

  • equity, società che generano entrate da reddito da locazione derivante da immobili adibiti ad abitazione, uffici, centri commerciali, ospedali, ecc.;
  • mortgage, società che generano entrate da reddito da interessi derivanti da mutui e titoli garantiti da ipoteca;
  • ibridi, sono formati sia da REIT azionari che da REIT ipotecari.

Anche quando si parla di REIT c’è da fare una distinzione tra quelli quotati e quelli non quotati in borsa (privati). Ovviamente solo i primi possono essere acquistati sul mercato.

 

Che caratteristiche hanno i REIT?

 

I REIT per essere tali devono avere:

  • 75% del patrimonio nel settore immobiliare;
  • 75% del reddito lordo derivante da affitti, interessi ipotecari o guadagni derivanti dalla vendita della proprietà;
  • 90% del reddito imponibile annuo deve essere pagato agli azionisti (escluse le plusvalenze) sottoforma di dividendi;
  • Almeno 100 investitori;
  • Non avere più del 50% delle proprie azioni possedute da almeno 5 azionisti.

 

Che vantaggi hanno i REIT?

Se ti sei imbattuto su questo strumento finanziario è perché cerchi un’alternativa all’investimento immobiliare tradizionale. Su questo blog abbiamo già parlato di tutti gli svantaggi derivanti da affitto.

Oggi cercherò di dimostrare che un investimento nei REIT tramite ETF risolve tali problemi.

 

A livello pratico:

  • non si deve lavorare
  • non si perde tempo

Con pochi click comodamente dal proprio PC è possibile comprare e vendere un ETF REIT.

 

A livello finanziario c’è un miglioramento di:

  • liquidità, non bisogna immobilizzare il proprio capitale in un unico bene e aspettare di trovare una controparte disposta a comprare o ad affittare l’abitazione. È possibile effettuare compravendita al prezzo di mercato quando si vuole;
  • diversificazione, il capitale investito in immobile non è circoscritto ad un luogo ristretto ma spazia a livello geografico esempio negli Stati Uniti, in Europa, in Asia o a livello globale;
  • solidità dei dividendi, opportunità di guadagnare una rendita costante pari o superiore al 2%.

 

La gestione, che prima sul singolo immobile era svolta personalmente, ora è affidata a professionisti terzi ed ovviamente ha un costo. Questo comporta un abbassamento  dei potenziali rendimenti che un privato, mettendo un immobile in affitto, potrebbe ottenere.

Ma non dimentichiamo le 13 ragioni che vanno a ridurre drasticamente questo beneficio. Vale veramente la pena fare tutto da soli?

Il rischio del mercato immobiliare invece è collegato a tutto il settore allo stesso modo. Un calo dei prezzi degli immobili all’interno del mercato comprometterebbe entrambi, come è successo durante la crisi dei mutui subprime nel 2008.

 

Quali sono i migliori ETF REIT?

Facciamo una premessa.

Investimenti di questo tipo sono utili soprattutto per coloro che vogliono costruire un portafoglio da reddito che gli consente di generare entrate periodiche, mensili o trimestrali. In questo caso il peso percentuale del portafoglio può essere più o meno elevato a seconda anche se si è proprietari di prima casa.

Al contrario per coloro che hanno l’obiettivo di crearsi un portafoglio da investimento basato sulla crescita di lungo periodo non è consigliato. Sarebbe meglio se i proventi, di cedole o dividendi, venissero reinvestiti con prodotti ad accumulo. Il peso percentuale in portafoglio è meglio che sia inferiore al 10%.

 

Detto ciò i migliori ETF REIT a livello globale sono:

 

1) iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (IWDP)

reit

 

L’ETF REIT più grande sul mercato che replica le società immobiliari dei paesi sviluppati di tutto il mondo. L’ho scelto perché è appunto il più capitalizzato, offre un’ottima diversificazione ed è quello quotato da più tempo.

 

Ha avuto un rendimento annualizzato negli ultimi 10 anni del 7,51% e negli ultimi 5 anni del 5,45%.

 

Esposizione geografica:

  • 54,34% Stati Uniti;
  • 10,42% Giappone;
  • 5,66% Hong Kong;
  • 5,56% Germania;

Informazioni chiave:

  • dimensione del fondo – 1858 milioni
  • replicazione – fisica (replica totale)
  • data di quotazione – 20/10/2006
  • utilizzo dei proventi – distribuzione trimestrale
  • TER – 0,59 % annuo
  • dividendo 2021: 2,24%
  • numero Titoli – 324

 

Queste sono le prime 10 posizioni in portafoglio.

 

 

2) VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF (TRET)

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L’ETF copre dal 70% all‘80% della capitalizzazione di mercato immobiliare globale. L’allocazione è rivolta ai 100 principali titoli azionari immobiliari che si occupano di diversi settori.

 

Ha avuto un rendimento annualizzato negli ultimi 10 anni del 10,20% e negli ultimi 5 anni del 4,76%.

 

Esposizione geografica:

  • 56,04% Stati Uniti;
  • 13,49% Giappone;
  • 7,71% Germania;
  • 4,15% Australia:
  • 4,13% Regno Unito;

Informazioni chiave:

  • dimensione del fondo – 390 milioni
  • replicazione – fisica (replica totale)
  • data di quotazione – 14/04/2011
  • utilizzo dei proventi – distribuzione trimestrale
  • TER – 0,25 % annuo
  • dividendo 2021: 2,11%
  • numero Titoli – 100

 

Queste sono le prime 10 posizioni in portafoglio.

reit

 

 

3) iShares Property Yeld UCITS ETF

Ishares, gestita da BlackRock, offre sul mercato 4 ETF REIT localizzati. I più importanti sono:

  1. iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP), società immobiliari europee esclusa l’Inghilterra;
  2. iShares US Property Yield UCITS ETF (IUSP), società immobiliari statunitensi;
  3. iShares UK Property UCITS ETF (IUKP), società immobiliari del Regno Unito;
  4. iShares Asia Property Yield UCITS ETF (IASP), società immobiliari dei paesi sviluppati asiatici.

 

Per valutare le performance di questi ETF ti consiglio di considerare come parametro principale il rapporto rischio/rendimento.

In aggiunta è bene valutare anche il rendimento e la volatilità in modo separato. Puoi effettuare un confronto completo tra ETF diversi su justETF.

 

Conclusioni

Si può affermare che senza alcun dubbio la facilità di compra/vendita degli ETF REIT e l’acquisizione del dividendo è decisamente più facile rispetto alle altre forme di investimento immobiliare.

Il dividendo oscilla solitamente tra il 2/4% annuo ma se si vuole ottenere una rendita passiva più alta bisogna aumentare i rischi e scegliere una singola azione e non un intero fondo. In questo caso i dividendi possono essere superiori al 5%.

Io ritengo il tempo la più importante fonte di investimento. Per questo la scelta di un ETF REIT da questo punto di vista è la più efficace. Se anche tu condividi la mia idea, non perdere altro tempo ma investilo in un corso di formazione che cambierà la tua vita finanziaria, piano A è pronto a stupirti.

 

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Davide Pasetto

Laureato in Economia & Commercio. Possiede l' abilitazione per l'iscrizione all'albo OCF (consulenti finanziari). Prossimo all'iscrizione nella sezione consulenti autonomi. In precedenza ha avuto esperienze assicurative presso Generali.

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