Investimento Immobiliare: parliamo del mutuo

Andiamo a parlare del mutuo definendo cos’è, quali documenti e quali requisiti servono per richiederlo e a quali spese dobbiamo stare attenti
mutuo

Continua l’approfondimento sull’investimento immobiliare (se ti sei perso il primo articolo puoi recuperarlo qui).

In queste righe andiamo a parlare di mutuo definendo cos’è, quali documenti e quali requisiti servono per richiederlo e a quali spese dobbiamo stare attenti. Sveleremo quale secondo noi è il tasso d’interesse migliore a cui legarsi per molto tempo.

Che cos’è un mutuo?

Il mutuo è un finanziamento chiesto principalmente ad una banca per fini immobiliari. Si utilizza per l’acquisto di un’unita abitativa che può fungere da prima o seconda casa oppure per comprare un immobile in generale. Il rimborso avviene in modo frazionato dove le rate comprendono sia il capitale che gli interessi che possono essere a tasso fisso (entità della rata predeterminata) o a tasso variabile (valore della rata che può cambiare).

Si definiscono mutui solo i finanziamenti che sono garantiti da ipoteca (forma di tutela per proteggersi dal rischio di insolvenza) che consente alle banche di erogare somme importanti di denaro.

Prima di andare in banca a richiedere un mutuo una cosa importante da fare è identificare quale immobile si vuole comprare perché la banca farà le dovute analisi proprio su quell’abitazione. In caso contrario non avrebbe sufficienti informazioni per fare delle considerazioni puntuali sul finanziamento da erogare.

Quando si conosce il valore dell’immobile ci sono 2 strade da percorrere:

  1. cercare in un portale online eventuali disponibilità di finanziamento
  2. andare in una filiale bancaria a parlare direttamente con un operatore

Forse la strada giusta da percorrere è seguire entrambe, prima facendosi un’idea online molto più veloce e semplice ottenendo i primi numeri come rata e tasso d’interesse e poi continuare il processo direttamente in banca dove la spiegazione sarà molto più dettagliata.

mutuo

Quali sono le caratteristiche fondamentali di un mutuo?

Quando si richiede un mutuo bisogna conoscere gli elementi fondamentali che lo contraddistinguono:

  • Durata
  • Tasso d’interesse
  • Piano di ammortamento, la modalità con cui si ripaga il mutuo. Il più famoso è quello alla francese che prevede quote interesse decrescenti e quote capitale crescenti nel tempo
  • Altre garanzie supplementari oltre all’ipoteca (fideiussione, pegno,…), spesso entra in gioca un garante

Quali sono i requisiti fisici e numerici per stipulare un mutuo?

La richiesta di finanziamento presso una banca richiede una notevole quantità di documenti, andrò a citare in seguito i più importanti:

  • Dati anagrafici propri e, se presente, quelli del nucleo famigliare
  • Il tipo di professione (dipendente, lavoratore autonomo o imprenditore), l’anzianità di servizio e il tipo di contratto (se non è a tempo indeterminato serve un garante, il quale dovrà depositare tutti i suoi dati)
  • Reddito annuale e mensile
  • Estratto conto del conto corrente
  • Situazione finanziaria, eventuali debiti passati e presenti che si sono contratti
  • Il valore della costruzione oggetto del finanziamento

I documenti da presentare sono diversi in base al tipo di lavoro svolto:

  • Lavoratore dipendente, dichiarazione del datore di lavoro, ultima busta paga e copia della dichiarazione dei redditi
  • Lavoratore autonomo, copia del modello unico, estratto della camera di commercio industria e artigianato o attestato dell’iscrizione all’albo professionale

Questi sono i principali requisiti cartacei che una persona deve presentare se vuole ottenere un mutuo, ma dal punto di vista numerico ce ne sono altri, andiamo a vederli:

  • la rata del mutuo non dovrebbe indicativamente superare il 30/35% del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti
  • Loan To Value ratio (LTV), l’importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca, ciò significa che circa il 20% deve derivare da capitale proprio
  • L’età del richiedente o del garante deve essere inferiore ai 75 anni alla data di scadenza del mutuo
  • La durata del mutuo solitamente oscilla tra i 5 e i 30 anni

Tutti questi requisiti sono a carico nostro ma ci vengono richiesti dalla banca per valutare la sua sostenibilità ad erogare il finanziamento.

Tassi d’interesse: fisso o variabile?

Un indicatore fondamentale per il mutuatario è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG). L’indicatore sintetico di costo comprende tutte le spese che dobbiamo sostenere tra cui le spese di istruttoria, le spese del perito, le spese di assicurazione (quando si stipula un mutuo il richiedente deve farsi l’assicurazione scoppio e incendio e quella sulla vita di lunghezza almeno pari alla durata del mutuo, se non si è già coperti con una compagnia assicurativa). Il TAEG risulta utile sia per capire quanto realmente ci viene a costare sia per fare un confronto con altre soluzioni.

Il TAEG avrà un valore diverso a seconda se è formato da un tasso d’interesse fisso o variabile, ma questi come vengono calcolati?

  • Eurirs è il parametro d’indicizzazione al quale si collegano i mutui a tasso fisso. Viene calcolato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea e viene utilizzato nelle operazioni swap dalle banche europee a copertura del rischio di interesse. Varia a seconda della durata di riferimento tipo 10, 20, 30 anni
  • Euribor è il parametro d’indicizzazione al quale si collegano i mutui a tasso variabile. Anch’esso viene calcolato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea e viene usato dalle banche per scambiarsi denaro tra loro. Varia a seconda della durata di riferimento da 1 giorno a 12 mesi

Entrambi sommati allo spread (il margine di profitto della banca) formano il Tasso Annuo Nominale (TAN), il quale si differenzia dal TAEG perché comprende solo il costo effettivo del mutuo e non le spese ad esso collegate.

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Nel 2011 l’Euribor oscillava tra 1,5/3% e l’Eurirs tra 3/3,5%, oggi i due indici sono quasi allineati con una differenza intorno al -0,5%. Questo fa capire che se 10 anni fa il tasso variabile era consigliabile, attualmente non è più così. Il tasso fisso risulta leggermente più alto ma permette di pagare per tutta la durata del mutuo una rata costante, così da non avere brutte sorprese con il passare degli anni.

Un esempio pratico

Facciamo un esempio considerando i seguenti dati (Il confronto è stato effettuato usando il sito: mutuionline.it):

  • Valore immobile: 200.000€
  • Valore del mutuo: 160.000€ (80% valore immobile)
  • Durata del mutuo: 20 anni
  • Età richiedente: 35 anni
  • Reddito netto richiedente: 1500€/mese (contratto a tempo indeterminato)
  • Luogo: Verona

Se si richiede alla banca il tasso fisso si viene a pagare:

  • Rata: 743/773 €/mese (l’importo della rata richiederà un garante)
  • TAEG: 1,29/1,64 %

Se si richiede alla banca il tasso variabile si viene a pagare:

  • Rata: 703/735 €/mese (l’importo della rata richiederà un garante)
  • TAEG: 0,72/1,18 %

Come avevamo detto in precedenza il tasso fisso risulta più conveniente, ora i tassi si sono abbassati molto ma in futuro non si può sapere se aumenteranno nuovamente. I 40 euro di differenza al mese forse non valgono il rischio che il tasso d’interesse fluttui nei successivi 20 anni.

Conclusioni

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Dopo aver trattato la questione mutuo, nel prossimo articolo andremo a parlare dell’affitto. Il finanziamento tramite mutuo è quasi indispensabile se si vuole mettere in affitto un’immobile o se si vuole comprare un casa tramite asta. La disponibilità monetaria iniziale è sempre lo scoglio più difficile da superare in queste forme di investimento.

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