Ottobre 11, 2021 Davide Pasetto

Investimento Immobiliare: usare Airbnb per gli affitti brevi

Airbnb sta rivoluzionando il mondo dell’investimento immobiliare. Molti affittuari si sono resi conto che l’affitto breve è più remunerativo dell’affitto lungo.

Questa volta ci occuperemo di una nuova forma di affitto che caratterizza i soggiorni di breve durata, Airbnb, che sta prendendo sempre più piede nel mondo e in Italia.

L’investimento con Airbnb in Italia

Laddove un’area ha un investimento immobiliare con Airbnb più sviluppato, i prezzi di case e di affitti sono più alti.

Le zone più colpite sono i luoghi turistici per esempio centri storici e zone balneari. Sono meno influenzate le zone periferiche delle città o le zone più rurali come le campagne.

Queste affermazioni si basano su uno studio condotto da Tortuga Econ, un think tank di studenti, ricercatori e giovani professionisti nel campo dell’economia e delle scienze sociali.

Essi hanno riscontrato come un aumento dell’1% nella penetrazione di Airbnb corrisponde ad un aumento del 6,7% nei prezzi delle case e del 5,7% nei prezzi degli affitti.

Questi dati sono una media italiana. In determinate zone commerciali come Sicilia e Puglia si ha una media più alta mentre zone più comunali hanno dei valori più bassi.

In alcuni paesi esteri tale fenomeno è stato regolamentato. Questo per salvaguardare gli investimenti immobiliari più tradizionali. In Italia però ciò non è stato ancora fatto, quindi vediamo come si può ottenere dei buoni rendimenti con gli affitti brevi.

Come mettere un’immobile su Airbnb?

Partiamo dal fatto che tutte le considerazioni per mettere a rendita un’immobile quindi mutuo, ristrutturazioni, acquisto dell’arredamento,… sono già stati fatti quando ho parlato dell’affitto.

Tali regole valgono anche in questo caso quindi non mi soffermo ulteriormente e do spazio a ciò che chiede di diverso la piattaforma di affitti brevi.

I requisiti specifici che vuole conoscere Airbnb del tuo immobile sono:

  • tipo di abitazione offerta come ad esempio alloggio intero, stanza privata o camera condivisa;
  • numero di ospiti,
  • luogo.

Nelle fasi successive di registrazione ti viene chiesto:

  • numero di letti e bagni disponibili;
  • indirizzo dell’abitazione;
  • servizi offerti come ad esempio TV, connessione wi-fi, aria condizionata,…;
  • prezzo del pernottamento per un giorno.
airbnb investimento

Oltre ai requisiti formali richiesti ci sono delle accortezze che se fatte bene permettono di acquisire più clienti.

Per mettere in affitto l’intero appartamento o una stanza non si passa da un’agenzia immobiliare ma si fa tutto da soli. Per questo è bene curare ogni dettaglio e rendere la propria offerta unica.

Gli elementi essenziali per trasformare la propria offerta nella migliore sono:

  • creare un annuncio accattivante, si crea direttamente sul sito in modo gratuito;
  • inserire foto dell’abitazione, l’occhio vuole la sua parte quindi bisogna dare valore agli elementi che contraddistinguono le proprie stanze;
  • individuare un prezzo giusto, l’ammontare deve rispettare i prezzi di mercato. All’inizio può essere inferiore se si vogliono ottenere i primi clienti e man mano che arrivano le recensioni (positive), si può adeguare o addirittura aumentare rispetto alla concorrenza;
  • curare la casa e la pulizia;
  • rendersi disponibili al cliente.

Soprattutto all’inizio, fino a che non ci si è fatti conoscere da molteplici recensioni positive, il compito del proprietario è quello di valorizzare il proprio appartamento per renderlo unico rispetto alla concorrenza e più appetibile sul mercato.

Quanto rende un investimento immobiliare su Airbnb?

Prima di fare tutto ciò, ti chiederai quanto è possibile guadagnare da un affitto di breve termine. Purtroppo la risposta non esiste e chi pensa di saperla mente.

Le variabili da considerare sono molteplici, dapprima la zona geografica e dopo il tipo di immobile che si intende affittare.

Mettere in affitto un alloggio intero a Verona (795€) o a Roma (956€) ha un valore diverso. Stessa cosa per una stanza privata a Verona (554€) o a Roma (644€). I guadagni tra parentesi corrispondono ad un mese.

Sul sito ufficiale è disponibile un simulatore che analizza i 3 dati che ho citato in precedenza e stima un potenziale incasso mensile in base a previsioni specifiche.

Quali sono i costi dell’host?

Configuriamoci come se fossimo degli host, privati che mettono in affitto un appartamento o una stanza di esso. Per questo motivo vedremo solo i costi applicati ad un host da parte della compagnia Airbnb e dallo Stato.

La maggior parte degli host paga costi del servizio di importo forfettario pari al 3% del subtotale della prenotazione. Quest’ultimo corrisponde al tuo prezzo medio per notte più le spese di pulizia più eventuali costi per ospiti aggiuntivi. I costi del servizio (14%) sono invece a carico degli ospiti.

Per esempio per una prenotazione di 3 notti a 50 euro a notte con spese di pulizia di 15 euro si ha un prezzo di 165€.

Di questi 165€, il 3% cioè 4,95€ rimangono ad Airbnb mentre 160,05€ rimangono all’host.

Per quanto riguarda le tasse statali il d.lgs n. 50 del 1 giugno 2017  stabilisce che gli intermediari immobiliari (compreso Airbnb) devono operare la ritenuta fiscale del 21% (imposta sostitutiva o ritenuta d’acconto), nel momento in cui avviene l’accredito all’host dell’affitto breve.

Airbnb però ha decise di non fungere da sostituto d’imposta quindi questo compito spetta direttamente all’host.

Per fortuna all’interno del profilo host presente sulla piattaforma si trova tutto il materiale necessario, pronto da stampare e portare in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Come vengono protetti gli host?

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1) La Garanzia Host di Airbnb è un programma di protezione contro i danni materiali.

Fornisce una protezione in caso di danni materiali per un importo massimo di 1 milione di dollari, nel caso in cui i beni o la proprietà dell’host vengano danneggiati da un ospite o da un suo visitatore durante un soggiorno Airbnb. La Garanzia Host di Airbnb non è un’assicurazione.

Esempio: durante un soggiorno, un ospite rompe un vaso facendolo cadere da una mensola. L’host richiede un rimborso, ma l’ospite si rifiuta di pagare l’importo totale. In questa situazione, l’host potrebbe avere diritto a un rimborso per i danni ricevuti all’oggetto in questione in base alla Garanzia Host di Airbnb.

2) L’Assicurazione per la Protezione dell’Host è un programma assicurativo di responsabilità civile.

Può fornire una copertura di responsabilità civile per un importo massimo di 1 milione di dollari per la responsabilità legale dell’host nei confronti di un ospite o una terza parte che si fa male o subisce un danno materiale durante un soggiorno Airbnb. In genere funge da copertura assicurativa primaria.

Esempio: un ospite scivola e si fa male al gomito durante il soggiorno nell’alloggio dell’host. L’ospite sostiene che l’host sia responsabile e lo cita in giudizio. L’Assicurazione per la Protezione dell’Host può coprire le spese legali dell’host e i danni dell’ospite.

Il primo funge da garanzia a danni materiali mentre il secondo è un’assicurazione legata alla responsabilità civile. Entrambe sono offerte dalla compagnia in modo gratuito.

Vantaggi e Svantaggi dell’investimento su Airbnb

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Il vantaggio dell’investimento con Airbnb è la efficienza e la comodità della piattaforma che ormai è conosciuta dalle persone e nutre molta fiducia tra di esse.

Anche se l’appartamento o la stanza rimangono inabitate per certi periodi di tempo le entrate derivanti nel resto del tempo dovrebbero coprire tali mancanze.

Ovviamente l’ideale è utilizzare tale servizio in zone dove c’è un via vai di gente più repentino come luoghi turistici dove le persone soggiornano per periodi ristretti.

Zone limitrofe al mare o vicine ai centri storici hanno maggiori benefici rispetto a zone universitarie dove gli affitti sono fatti per durare l’intero anno scolastico.

Se fossi in te valuterei i tipo di investimento immobiliare che vuoi fare.

In base alla zona e al tipo di abitazione opterei per:

  • un affitto lungo più tradizionale;
  • un affitto breve su Airbnb.

Altro discorso è valutare il caso di essere proprietari di una casa grande dove non si usano tutte le stanze. In questo caso  si possono ottimizzare gli spazi vuoti per generare entrate periodiche anche non costanti.

Conclusioni

Il mondo si sta evolvendo e sempre più persone si muovono più velocemente. Per studio o lavoro sempre più studenti o lavoratori trovano nell’affitto breve un’opportunità di convenienza.

Il compito nostro è saper sfruttare queste occasioni di investimento immobiliare e non focalizzarsi solo sulle forme tipiche del passato.

Ti lascio con questa curiosità: Sai come è nato Airbnb?

Nel 2007 Brian, Joe e Nathan, i 3 co-founder, abitavano a San Francisco e stavano cercando di capire come pagare l’affitto.

Durante una conferenza di design a Los Angeles, in cui le camere di albergo erano andate a ruba, hanno deciso di mettere a disposizione tre letti gonfiabili nel loro appartamento.

Hanno trasformato il loro appartamento in un Airbed & Breakfast. Da qui l’idea del nome e la creazione della piattaforma. Il primo appartamento messo in affitto era proprio il loro.

Per qualsiasi esigenza in tema di educazione finanziaria e strategie di investimento chiama il nostro numero verde.

filippo angeloni numero verde

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Davide Pasetto

Laureato in Economia & Commercio. Possiede l' abilitazione per l'iscrizione all'albo OCF (consulenti finanziari). Prossimo all'iscrizione nella sezione consulenti autonomi. In precedenza ha avuto esperienze assicurative presso Generali.

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