Chi paga la cancellazione dell’ipoteca della casa all’asta? e quanto costa?

Chi deve pagare le spese di cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento sull’immobile in asta?

E quanto deve pagare esattamente?

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Di norma le spese di cancellazione sono a carico della procedura, in altre parole tali spese non devono essere pagate dall’aggiudicatario.

Ma a volte può succedere che nell’avviso di vendita e/o ordinanza di vendita (documento da leggere attentamente prima di partecipare ad un asta) sia indicato il contrario.

A volte possiamo trovare infatti questa dicitura“la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono a carico dell’aggiudicatario”.

E’ necessario capire in questi casi quanto si paga effettivamente ancor prima di partecipare all’asta.

Cosa è un ipoteca?

L’ipoteca, disciplinata dall’articolo 2808 del Codice Civile italiano, è un diritto reale di garanzia che viene costituito su un immobile per assicurare l’adempimento di un’obbligazione, solitamente di natura creditizia.

In sostanza, l’ipoteca consente al creditore (che può essere ad esempio una banca o un finanziatore) di avere un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto dell’ipoteca nel caso in cui il debitore non adempia all’obbligazione principale (come il pagamento di un mutuo o di un prestito).

L’ipoteca viene costituita con un atto notarile e successivamente iscritta presso il Conservatorio dei Registri Immobiliari competente. L’iscrizione dell’ipoteca nel registro pubblico permette di dare pubblicità all’esistenza del diritto reale di garanzia e tutela gli interessi dei terzi acquirenti o dei creditori successivi.

La costituzione dell’ipoteca comporta diversi effetti. Innanzitutto, il debitore conserva il possesso e la proprietà dell’immobile ipotecato, ma il creditore ipotecario avrà un diritto privilegiato sul suo valore per soddisfare il proprio credito in caso di inadempimento. Inoltre, l’ipoteca può essere esecutiva, cioè il creditore può agire direttamente contro l’immobile e ottenere la sua vendita coattiva tramite un procedimento esecutivo, qualora il debitore non adempia all’obbligazione garantita.

È importante sottolineare che l’articolo 2808 del Codice Civile italiano è solo uno dei tanti articoli che regolano l’istituto dell’ipoteca. La materia è disciplinata anche da altre disposizioni del Codice Civile e da leggi speciali, come ad esempio il Testo Unico sull’Edilizia e il Decreto del Presidente della Repubblica n. 43/2012 che disciplina il processo telematico di trascrizione degli atti ipotecari.

Chi deve pagare la cancellazione dell’ipoteca sulla casa in asta?

Come detto in precedenza di norma le spese di cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile non sono a carico dell’aggiudicatario.

Lo prevede l’articolo 586 del c.p.c., secondo il quale il giudice, dopo il saldo prezzo, deve:

“pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie.”

Può capitare però che nell’avviso di vendita sia riportato diversamente. In questi casi è necessario capire a quanto ammontano queste spese per l’aggiudicatario, e se siano tutte a suo carico oppure solo in parte.

Quanto costa la cancellazione delle ipoteche

Nel caso in cui la cancellazione delle ipoteche sia a carico dell’aggiudicatario, i costi da tenere in considerazione sono i seguenti:

• imposta ipotecaria 0.5% (calcolato sul minor valore tra l’ammontare del credito e il prezzo di aggiudicazione) ai sensi della tariffa allegata al dpr 31-10-1990 n 347
• tassa ipotecaria 35 euro ai sensi della tabella allegata al dpr 31-10-1990 n 347
• bollo 59 euro

I costi appena visti di riferiscono a ciascuna ipoteche iscritta. Se vi sono più ipoteche sull’immobile dovremo moltiplicare il numero di ipoteche per questi costi.

Nota bene, se il debitore aveva iscritto un’ipoteca volontaria come garanzia di un finanziamento erogato da un istituto di credito, l’aggiudicatario non dovrà pagare né l’imposta ipotecaria né l’imposta di bollo. (decreto Bersani)

Per conoscere chi e quanto deve pagare per la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile in asta è necessario leggere l’avviso di vendita.

Se non è riportato nulla, allora le cancellazioni sono a carico della procedura.

In tal caso l’aggiudicatario deve effettuare solo il saldo prezzo e pagare le spese post asta.

Dopo quanto cade in prescrizione l’ipoteca?

Se tali spese sono a carico dell’aggiudicatario è possibile non pagare la cancellazione dell’ipoteca?

Si, l’articolo 2880 c.c. del codice civile prevede “Riguardo ai beni acquistati da terzi, l’ipoteca si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito col decorso di venti anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto, salve le cause di sospensione e d’interruzione”.

Cosa succede se non cancello l’ipoteca dopo l’acquisto all’asta?

Praticamente nulla.

L’ipoteca resterà sull’immobile e sarà ancora visibile dalle ispezioni ipotecarie ma non produrrà alcun effetto in quanto la stessa era iscritta in danno del debitore esecutato, non dell’aggiudicatario.

Sono in molti a pensare che se l’aggiudicatario non cancelli le ipoteche allora risponderà del debito residuo del debitore esecutato.

Questo però è un falso mito.

L’ipoteca dato che è riferita al debitore non può creare alcun problema al nuovo proprietario.