Mutuo prima casa: ecco cosa conviene fare

mutuo prima casa cosa conviene fare

Guest post di guidaglinvestimenti.it

Negli ultimi anni si è visto un crollo del tasso del mutuo sulla prima casa. Il tasso fisso è passato dal 5.5% del 2006 al 2% circa del 2019. Non è mai stato così conveniente chiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Proviamo ad analizzare nel dettaglio questo fenomeno e quali sono i vantaggi che ne conseguono.

variazione Tasso mutuo prima casa

Come impattano i tassi il proprio portafoglio?

Ipotizziamo di avere un mutuo di 150,000 euro a 30 anni. Quanto pagheremmo di soli interessi alla banca al variare dei tassi proposti?

Tasso mutuo prima casa vs ammortamento alla francese

Un mutuo richiesto nel 2006 avrebbe comportato, ad esempio, tassi d’interesse del 6% circa. Questo significa che dopo 30 anni avremmo pagato alla banca il doppio di quanto richiesto:
– Mutuo di 150,000 euro
– Tasso del mutuo prima casa 6%
Totale interessi da pagare 173,758 euro

Viceversa, una richiesta di mutuo equivalente nel 2019 avrebbe portato a tassi del 2% circa. In questo caso avremmo che:
– Mutuo di 150,000 euro
– Tasso del mutuo prima casa del 2%
Totale interessi da pagare 49,595 euro

Acquistare la prima casa oggi, quindi, è diventato davvero conveniente. Qui trovate un calcolatore per verificarlo e valutare se sia meglio comprare casa o vivere in affitto.

Mi sono messo allora nei panni di chi ha comprato una casa o sta per comprarla: avendo a disposizione una cifra come 50,000 euro sarebbe più conveniente riversarla nel mutuo per ridurre la rata oppure investirla in strumenti finanziari?

Ecco cosa converrebbe fare

La risposta a questa domanda è: dipende.

Innanzitutto dobbiamo considerare che quasi tutti i mutui stipulati prevedono l’ammortamento alla francese.

Questo significa che la parte di interessi non viene suddivisa equamente sulle rate del mutuo. La maggior parte degli interessi vengono pagati nelle prime rate per poi andare via via diminuendo. Per spiegare meglio questo tipo di ammortamento usiamo l’esempio di un mutuo di 150,000 euro a 30 anni (360 rate) con un tasso del mutuo prima casa fisso del 2%. In questo caso avremo una rata del mutuo pari a 554.43 euro di cui:
– Nella prima rata, dei 554.43 euro una parte pari a 250 euro va a coprire solo gli interessi (45% della rata totale)
– La 130a rata vede la quota relativa agli interessi scendere a 177 euro (32% di tutta la rata)
– Nell’ultima rata si pagano 0.92 euro di interessi (0.17% della rata totale)

Tasso d'interesse sul mutuo prima casa - ammortamento alla francese

Per questo motivo, se il mutuo è stato già stipulato, più passano gli anni e meno conviene ridurre l’importo del mutuo stesso. Faremmo solo un favore alla banca. Dopo tutto loro hanno ottenuto già il loro guadagno (gli interessi).

Poniamoci allora nella condizione più favorevole

Ipotizziamo, cioè, di aver già stipulato un mutuo di 150,000 euro. Ho da parte 50,000 euro e devo, quindi, decidere se riversarli nel mutuo per abbassare il montante o investirli in strumenti finanziari. Discorso simile potrebbe essere fatto nel caso di surroga, in questo caso dopo la stipulazione del mutuo posso decidere di riversare altri soldi alla banca sempre con lo scopo di abbassare il montante.

Cosa fare in queste situazioni?

La prima naturale opzione sarebbe riversarli nel mutuo per abbassare il capitale residuo, quindi il capitale su cui pagare gli interessi.

Il costo del mutuo cambia, ovviamente, al variare del tasso.

Per questo esercizio ipotizziamo che non siamo riusciti a ottenere una riduzione del tasso d’interesse che rimane, quindi, al 2%.
Vediamo così che avere un mutuo di 100,000 euro anziché di 150,000 euro porta un risparmio di 16,531 euro.

Costi Mutuo di 150k euro vs Mutuo 100k euro in relazione al tasso mutuo prima casa

Detto in altre parole: usare quei 50,000 euro avuti a disposizione ci permette, senza nemmeno cambiare il tasso del mutuo, di dare 16,531 euro in meno alla banca di interessi.

Qualora, invece, riuscissi anche a strappare un mutuo a un tasso migliore passando, ad esempio, dal 2% al 1% di interesse otterrei la seguente situazione:
– Caso di 150,000 euro, tasso 2%: 49,595 euro totali da pagare alla banca
– Caso di 100,000 euro, tasso 1%: 15,790 euro totali da pagare alla banca
Risparmio totale di 33,804 euro

Ma se quei 50,000 euro li avessi voluti investire?

Ci ritroviamo nel caso di mutuo di 150,000 euro in 30 anni al tasso del 2%. Anziché usare i 50,000 euro per ridurre il mutuo ipotizziamo, questa volta, di investirli in strumenti finanziari.
Un obiettivo di questo investimento potrebbe essere: recuperare tutte le spese del mutuo, che in questo caso ammontano a 49,595 euro.
Ricordando i benefici dell’interesse composto vediamo che per pareggiare in toto il costo di un mutuo avrei bisogno di un investimento che mi renda almeno il 2.3% annuo netto.

Proviamo ora ad avere un’idea più generale andando ad analizzare diverse casistiche di rendimento di cui avrei bisogno per pareggiare costo il costo del mutuo con un investimento di 50,000 euro.

I calcoli sono riassunti nel grafico in basso in cui viene mostrato il rendimento di cui avrei bisogno per pareggiare il costo di un mutuo di 100,000 euro in 30 anni al variare del tasso di interesse proposto dalla banca.

Rendimento di un investimento necessario per pareggiare il costo del mutuo in relazione al tasso mutuo prima casa

Variare la durata del mutuo da 30 a 25 anni comporta interessi da pagare alla banca più bassi.
Ma, dato il minor tempo a disposizione per sfruttare l’interesse composto, per pareggiare i costi del mutuo avremmo bisogno di un investimento con rendimenti leggermente più alti.

Rendimento di un investimento necessario per pareggiare il costo del mutuo a 25 anni in relazione al tasso mutuo prima casa

Poniamoci nella situazione di una casa più cara. Con un mutuo di 350,000 euro, ad esempio, mi tocca sperare in un rendimento del 2.5% in più rispetto al precedente caso (cioè del 4.5%) per ripagarmi i costi del mutuo. Tali costi, infatti, ammonteranno a 115,721 euro per un mutuo a 30 anni al 2% di tasso d’interesse.

Rendimento di un investimento necessario per pareggiare il costo del mutuo da 350k euro

Quanto è difficile ottenere questi rendimenti?

Per rispondere a questa domanda vediamo i rendimenti di alcune tra le obbligazioni con più alta capitalizzazione. Le obbligazioni sono tra gli strumenti caratterizzati dai minori rischi, quindi minori rendimenti. Ci siamo messi diciamo in un worst case.
In particolare ho riportato qui:
– Core Euro Corporate Bond UCITS
– USD Corporate Bond UCITS
– J.P. Morgan USD Emerging Markets Bond UCITS
– USD Treasury Bond 1-3yr UCITS
– USD Treasury Bond 7-10yr UCITS
– Core Euro Government Bond UCITS

Nella tabella che segue sono riassunti i rendimenti annuali lordi degli strumenti sopra indicati relativo agli ultimi 7 anni. Per maggiore chiarezza, sono riportati anche i rendimenti al netto delle tasse e del costo dello strumento stesso.

Rendimento Obbligazioni

Per chi volesse approfondire questi ETF può trovare tutto su JustETF.

Facciamoci quindi due conti finali

Il tasso d’interesse sul mutuo prima casa ha raggiunto valori così bassi che lascia spazio a soluzioni alternative.
Dal 2006 al 2019, infatti, lo stesso mutuo di 150,000 euro in 30 anni è passato a costare dai 173,758 euro ai 49,595 euro unicamente a causa della diminuzione dei tassi.
Mentre, quindi, qualche anno fa era molto importante ridurre quanto prima il mutuo per abbassare il capitale su cui calcolare gli interessi ora le cose sono cambiate.

Avendo dei soldi a disposizione potrebbe convenire investirli piuttosto che impegnarli per il mutuo.

Ritornando all’esempio dei 50,000 euro.
Proviamo a calcolare a questo punto quanto avrei ottenuto se li avessi investiti per 30 anni negli strumenti descritti sopra. Per questo calcolo ipotizziamo di ottenere lo stesso rendimento ottenuto negli ultimi 7 anni, cosa per nulla scontata.

Tasso d'interesse sul mutuo prima casaQuanto avremmo guadagnato in 30 anni?

Quello che emerge è che, con strumento con un rischio relativamente basso, abbiamo ottenuto in media un 3% annuo. Questo significa che avrei ipoteticamente ottenuto 71,363 euro di guadagno netto. Questa cifra mi avrebbe permesso di ripagarmi i costi per:
– Mutuo di 100,000 euro in 30 anni al tasso del 4%, costo: 71,870 euro
– Mutuo di 350,000 euro in 30 anni al tasso del 1.3%, costo: 72,862 euro

Condividi:

Condividi:

Il Caveau Finanziario di Filippo Angeloni

Ecco come puoi accrescere subito gratis la tua Educazione Finanziaria con +5 ore di lezioni in continuo aggiornamento

4,8/5 ⭐⭐⭐⭐⭐
Feedback dei Clienti “Eccezionale

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

Impronta digitale 250D C88F 67D0 53DA 3EB7 3E51 BC44 B5AA 2D36 9162

 

url –> https://www.filippoangeloni.com/public_key.gpg

 

—–BEGIN PGP PUBLIC KEY BLOCK—–
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=p9Uk
—–END PGP PUBLIC KEY BLOCK—–

Complimenti! 🚀

Ti è arrivata un’email di conferma .
Vai subito a leggerla!
(controlla casella spam e promozioni se non la trovi)

Ricevi informazioni

Il corso che stai cercando attualmente non è disponibile.
Compila il form per ricevere informazioni in anteprima e scoprire le offerte a te riservate

Ricevi informazioni

Il corso che stai cercando attualmente non è disponibile.
Compila il form per ricevere informazioni in anteprima e scoprire le offerte a te riservate